Código Civil

El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente:

1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.

2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.

3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.

4. Por sentencia de Juez en los casos que la ley a previsto.

Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos (2) partes podrá hacerlo cesar sino desahuciado a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente. La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regulan los pagos.

Si se arrienda a tanto por día, semana, de un mes, el desahucio será, respectivamente, de un día, de una semana, de un mes. El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período. Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles, de que se trata en los capítulos VI y VII de este Título.

El que ha dado noticia para la cesación del arriendo, no podrá después revocarlo sin el consentimiento de la otra parte.

Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes, y voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad estará, sin embargo, sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho.

Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada, o por la costumbre, no será necesario desahucio.

Cuando el arrendamiento deba cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día.

Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato. Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera. Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres (3) meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera.

Renovado el arriendo, las fianzas, como las prendas e hipotecas constituidas por terceros, no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación.

Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento, aun antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiese estipulado. Si por ejemplo el arrendador era usufructuario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo, no obstante lo que se haya estipulado entre el arrendador y el arrendatario sobre la duración del arriendo, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 773.

Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta la duración de su derecho, como la de usufructuario, y en todos los casos en su derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no habrá lugar a indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud de la resolución del derecho. Pero si teniendo una calidad de esa especie hubiere arrendado como propietario absoluto, será obligado a indemnizar al arrendatario; salvo que éste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto

En el caso de expropiación por causa de utilidad pública, se observarán las reglas siguientes:

1. Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principales y coger los frutos pendientes.

2. Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de expropiación, y a sí constare por escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por el Estado o la Corporación expropiadora.

3. Si sólo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del Artículo 1696, párrafo tercero.

Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella, hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo.

Estarán obligados a respetar el arriendo:

1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.

2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por documento inscrito; exceptuándose los acreedores hipotecarios anteriores al arrendamiento.

Entre los perjuicios que el arrendatario sufra por la extinción del derecho de su autor, y que, según los artículos precedentes, deban resarcirse, se contarán los que el subarrendatario sufriere por su parte. El arrendatario directo reclamará la indemnización de estos perjuicios a su propio nombre, o cederá su acción al subarrendatario. El arrendatario directo deberá rembolsar al subarrendatario las pensiones anticipadas.

El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo hasta su terminación.

Si por el acreedor o acreedores del arrendador, se trabare ejecución y embargo en la cosa arrendada, sustituirá el arriendo, y sustituirán el acreedor o acreedores, en los derechos y obligaciones del arrendador. Si se le adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 1728.

Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce, y el arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el artículo 1694.

El arrendador no podrá, en caso alguno, a menos de estipulación contraría, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar para sí la cosa arrendada.

La insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo. El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador. No siendo así, el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competerá acción de perjuicios contra el arrendatario según las reglas generales.

Los arrendamientos hechos por tutores o curadores, o por el padre de familia, como administrador de los bienes del hijo, se sujetarán (relativamente a su duración después de terminada la tutela, curaduría, o la administración paternal), al Artículo 482.

Las reparaciones llamadas locativas, a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor o caso fortuito, o de mala calidad del edificio, por vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.

Será obligado especialmente el inquilino:

1. A conservar la integridad interior de las paredes; techos y pavimentos, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o desencajen.

2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.

3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras. Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario.

El inquilino es, además, obligado a mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseados; a mantener limpios los patios, caballerizas, pozos y acequias, y a deshollinar las chimeneas. La negligencia grave, bajo cualquiera de estos respectos, dará derecho al arrendador para la indemnización de perjuicios, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo en caso grave.

El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas.

Si se arrienda una casa o aposento amueblado, se entenderá que el arriendo de los muebles es por el mismo tiempo que el del edificio, a menos de estipulación contraria.

El que da en arriendo un almacén o tienda, no es responsable de la pérdida de las mercancías que allí se introduzcan, sino en cuanto la pérdida hubiere sido por su culpa. Será especialmente responsable del mal estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario.

El desahucio en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta.

La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador después de dos (2) reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro (4) días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta (30) días.

El arrendador es obligado a entregar el predio rústico en los términos estipulados. Si la cabida fuere diferente de la estipulada, habrá lugar al aumento o disminución del predio o renta, o a la rescisión del contrato, según lo dispuesto en el Título "

De la compra y venta:"

El colono o arrendatario rústico es obligado a gozar del fundo como buen padre de familia, y si así no lo hiciere, tendrá derecho el arrendador para impedir el mal uso o la deterioración del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad competente, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo en caso grave.

El colono es particularmente obligado a la conservación de los árboles y de los bosques, limitando el goce de ellos a los términos estipulados. No habiendo estipulación, se limitará el colono a usar del bosque en los objetos que concierna al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no podrá cortarlo para la venta de madera, leña o carbón.

La facultad que tenga el colono para sembrar o plantar, no incluye la de derribar los árboles para aprovecharse del lugar ocupado por ellos, salvo que así se haya expresado en el contrato.

El colono cuidará de que no se usurpe ninguna parte del terreno arrendado, y será responsable de su omisión al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la extensión y linderos de la heredad

El colono no tendrá derecho para pedir rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios, que han deteriorado o destruido la cosecha. Exceptuase el colono aparcero, pues en virtud de la especie de sociedad que media entre el arrendador y él, toca al primero una parte proporcional de la pérdida que por caso fortuito sobrevenga al segundo antes o después de percibirse los frutos; salvo que el accidente acaezca durante la mora del colono aparcero en contribuir con su cuota de frutos.

Siempre que sea arriende un predio con ganados y no hubiere acerca de ellos estipulación especial contraria, pertenecerán al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados, y los ganados mismos, con la obligación de dejar en el predio, al fin del arriendo, igual numero de cabezas de las mismas edades y calidades. Si al final del arriendo no hubiere en el predio suficientes animales de las edades y calidades dichas para efectuar la restitución, pagará la diferencia en dinero. El arrendador no será obligado a recibir animales que no estén aquerenciados en el predio.

No habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el desahucio con anticipación de un (1) año para hacerlo cesar. El año se entenderá del modo siguiente: el día del año en que principió la entrega del fundo al colono, se mirará como el día inicial de todos los años sucesivos, y el año de anticipación se contará desde este día inicial, aunque el desahucio se haya dado algún tiempo antes. Las partes podrán acordar otra regla si lo juzgaren conveniente.

Si nada se ha estipulado sobre el tiempo del pago, se observará la costumbre del lugar.

En el arrendamiento de criados domésticos, una de las partes promete prestar a la otra, mediante un salario, cierto servicio, determinado por el contrato o por la costumbre del país.

El servicio de criados domésticos puede contratarse por tiempo determinado; pero no podrá estipularse que durará mas de un (1) año, a menos que conste la estipulación por escrito; y ni aun que este requisito será obligado el criado a permanecer en el servicio por más de cinco (5) años, contados desde la fecha de la escritura. La escritura podrá renovarse indefinidamente.

El tiempo se entenderá forzoso para ambas partes a menos de estipulación contraria.

Si no se hubiere determinado tiempo, podrá cesar el servicio a voluntad de cualquiera de las partes. Con todo, si el criado no pudiere retirarse inopinadamente sin grave incomodidad o perjuicio del amo, será obligado a permanecer en el servicio el tiempo necesario para que pueda ser reemplazado, aunque no se haya estipulado desahucio. El criado que sin causa grave contraviniere a esta disposición, pagará el amo una cantidad equivalente al salario de dos (2) semanas.

La mujer que se contrata como nodriza, será forzosamente obligada a permanecer en el servicio mientras dure la lactancia, o no pueda ser reemplazada, sin perjuicio de la salud del niño.

Si el criado contratado por cierto tiempo se retirase sin causa grave antes de cumplirlo, pagará al amo, por vía de indemnización, una cantidad equivalente al salario de un mes. El amo que en caso análogo despidiere al criado, será obligado a pagarle, por vía de indemnización, igual suma, además de la que corresponda al servicio prestado. Si falta menos de un mes para cumplirse el tiempo estipulado, se reducirá la pena por una u otra parte a lo que valga el salario de la mitad del tiempo que falta.

Si se hubiere estipulado que para hacer cesar el servicio sea necesario que el uno desahucie al otro, el que contraviniere a ello sin causa grave, será obligado a pagar al otro una cantidad equivalente al salario del tiempo del desahucio o de los días que falten para cumplirlo. Las indemnizaciones de que se trata en el presente capítulo se entienden sin perjuicio de la responsabilidad penal.

Serán causas graves respecto del amo: la ineptitud del criado, todo acto de infidelidad o insubordinación y todo vicio habitual que perjudique al servicio o turbe el orden doméstico; y respecto del criado, el mal tratamiento del amo; y cualquier conato de éste o de sus familiares o huéspedes para inducirle a un acto criminal o inmoral. Toda enfermedad contagiosa del uno dará derecho al otro para poner final al contrato. Tendrá igual derecho el amo si el criado por cualquier causa se inhabilitare para el servicio por más de una semana.

Falleciendo el amo se entenderá subsistir el contrato con los herederos, y no podrán éstos hacerlo cesar sino como hubiera podido el difunto.

La persona a quien se presta el servicio, será creída sin perjuicio de prueba en contrario:

1. En orden a la cuantía del salario.

2. En orden a pago del salario del mes vencido, sí dentro de los quince (15) días subsiguientes no se hubiere reclamado.

Si el artífice suministra la materia para la confección de una obra material, el contrato es de venta; pero no se perfecciona sino por la aprobación del que ordenó la obra. Por consiguiente, el peligro de la cosa no pertenece al que ordenó la obra, sino desde su aprobación; salvo que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no. Si la materia es suministrada por la persona que encargo la obra, el contrato es de arrendamiento.

Si la materia principal es suministrada por el que ha ordenado la obra, poniendo el artífice lo demás, el contrato es de arrendamiento; en el caso contrario, es de ventas. El arrendamiento de obra se sujeta a las reglas generales del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de las especiales que siguen.

Si no se ha fijado precio, se presumirá que las partes han convenido en lo que ordinariamente se paga por la misma especie de obra, y a falta de éste, en el que se estimare equitativo el juicio de peritos.

Si se ha convenido en dar a un tercero la facultad de fijar el precio y muriese éste antes de procederse a la ejecución de la obra, será nulo el contrato; si después de haberse procedido a ejecutar la obra, se fijará el precio por peritos.

Habrá lugar a reclamación de perjuicios, según las reglas generales de los contratos, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido o se haya retardado su ejecución. Por consiguiente, el que encargó la obra, aun en el caso de haberse estipulado un precio único y total por ella, podrá hacerla cesar reembolsando al artífice todos los costos, y dándole lo que valga el trabajo hecho, y lo que hubiere podido ganar en la obra.