Alquilar vivienda en Honduras: contrato, renta y desahucio

Alcance de esta guía y su vigencia

Esta guía explica el texto de la Ley de Inquilinato, publicado en La Gaceta del 24 de septiembre de 1966 (art. 91 LI). Este sitio no ha verificado reformas posteriores a esa publicación. Antes de aplicar la ley a un caso, revise si sigue vigente y si otra norma la modifica.

La ley se aplica a viviendas y locales urbanos y suburbanos (art. 1 LI, art. 4 LI). Si el valor real y total del inmueble excede de cuarenta mil lempiras, el alquiler es de libre contratación (art. 11 LI).

El contrato escrito

Todo contrato de arrendamiento o subarrendamiento celebrado desde la vigencia de la ley debe constar por escrito. El contrato debe decir el nombre y las generales del arrendador y del inquilino, los datos para identificar la casa, la renta, la forma de pago y las demás condiciones acordadas (art. 23 LI).

Si no se formaliza en escritura pública, el contrato debe redactarse por triplicado. El original queda para el arrendador, una copia para el inquilino y otra para el juzgado competente (art. 25 LI).

Qué pasa sin contrato escrito: la falta de contrato escrito es imputable al arrendador o subarrendador, y la ley le impone una multa equivalente a un mes de renta (art. 24 LI). El artículo 24 no impone multa al inquilino por esa falta.

Renta, recibos y renovación

La renta se paga por mensualidades vencidas. Cada pago periódico de renta produce una prórroga automática del contrato por el mismo lapso que haya entre dos vencimientos. Cualquier estipulación en contrario es nula (art. 22 LI).

El arrendador debe extender y entregar, en el acto del pago, un recibo firmado por cada mensualidad. Si no lo hace, incurre en una multa equivalente a un mes de renta. Los recibos de más de treinta lempiras deben llevar timbres de un medio del uno por ciento de su valor (art. 26 LI).

Aumentos y rebajas de renta

Se prohíbe aumentar la renta de las viviendas o locales. La renta máxima es el alquiler que el inquilino pagaba antes de la vigencia de la ley, de acuerdo con el Decreto Nº 11 de 29 de abril de 1965 (art. 8 LI).

El tope de cuarenta mil lempiras del artículo 11 es el del texto de 1966 y no se ajusta por inflación. Si el valor real y total del inmueble lo excede, la renta es de libre contratación y los límites de este apartado no se aplican, salvo en mesones o cuarterías (art. 11 LI).

Los alquileres vigentes al entrar en vigor la ley solo pueden aumentarse si el propietario hizo nuevas construcciones, ampliaciones o mejoras de importancia. El aumento se calcula sumando lo invertido en esas obras, y sigue el trámite de la rebaja (art. 9 LI).

El inquilino que no esté conforme con la renta, y que no haya llegado a un arreglo con el arrendador, puede pedir que el tribunal fije la renta máxima (art. 12 LI). La solicitud se presenta por escrito al juzgado de inquilinato de la capital y de San Pedro Sula, o al tribunal competente en los demás departamentos. La rebaja puede obtenerse de forma conciliatoria ante el juez o por resolución judicial (art. 13 LI).

Para fijar la renta, el tribunal aplica una cuota sobre el valor del terreno y una tarifa sobre la construcción, según el material. La tarifa se aplica solo si la casa tiene instalaciones permanentes de agua potable y servicios sanitarios adecuados. Si no las tiene, el tribunal aplica solo el setenta y cinco por ciento del cómputo (art. 21 LI).

Depósito de alquileres

La ley no regula un depósito de garantía. Lo que regula es la consignación de la renta en el juzgado, que es el depósito de alquileres. Sirve cuando el arrendador no quiere recibir el pago o no extiende recibo.

Si el arrendador se niega a recibir la renta, esta se deposita en el tribunal. El inquilino debe adjuntar a la solicitud el último recibo que acredite el pago del mes anterior, o bien la consignación se hace con base en las diligencias de la consignación precedente (art. 27 LI).

Si el arrendador se niega a extender recibo en la forma prescrita, el inquilino se abstiene de pagar directamente. Debe depositar la renta adeudada en el juzgado, que extiende el recibo y lo anota en el libro de depósito de alquileres (art. 47 LI).

El depósito evita la mora en el pago, siempre que el inquilino no esté insolvente por más de dos mensualidades vencidas (art. 27 LI).

Causales de desahucio

El arrendamiento expira por convención de las partes o por sentencia, y solo en los casos que enumera el artículo 51 (art. 51 LI). El arrendador no puede obligar al inquilino a desocupar por causas no autorizadas, ni presionarlo de otra forma ilegal (art. 8 LI).

La causal 13 permite al propietario o usufructuario recuperar la casa para vivir él o sus parientes. Alcanza al propietario o usufructuario y a su cónyuge, a la persona con quien haga vida marital, a sus ascendientes y descendientes, y a sus hermanos o parientes de primer grado de afinidad. Solo es exigible si esas personas no tienen otra casa en la misma población (art. 51 LI).

En las causales 7 y 13 el aviso para desocupar debe darse por lo menos con tres meses de anticipación (art. 53 LI). En las causales 7, 13 y 14, el arrendador debe depositar en el juzgado, a favor del inquilino, una cantidad igual al importe de dos mensualidades. Si dos meses después de la desocupación no se ha instalado la persona para quien se pidió la casa, no se ha derribado el edificio o no se ha instalado el negocio, según el caso, ese depósito se entrega al inquilino como indemnización (art. 54 LI).

La venta o el traspaso de la casa no termina el contrato. El nuevo dueño debe respetar el arriendo, aunque el contrato no estuviera escrito, y solo puede pedir su terminación en las causales del artículo 51 (art. 56 LI).

La muerte del inquilino tampoco termina el contrato. Continúa con sus herederos y, si no los hay declarados, con el cónyuge, compañero de vida, ascendientes o descendientes que hayan habitado la casa, en las mismas condiciones (art. 55 LI).

Juzgado competente

Conocen en primera instancia los juzgados de inquilinato del Distrito Central y de San Pedro Sula. En el resto de la República, son competentes los juzgados de letras departamentales y seccionales de lo civil, mientras se crean los juzgados de inquilinato (art. 58 LI, art. 84 LI).

El antiguo procedimiento de desahucio que la ley regulaba fue derogado por el Código Procesal Civil. Así, los artículos 59 a 64, 66, 67 y 72 de la ley ya no rigen, y el artículo 921 del Código Procesal Civil lo dispone (art. 921 CPC, art. 59 LI, art. 64 LI, art. 72 LI).

Proceso abreviado del Código Procesal Civil

El proceso ordinario del Código Procesal Civil no incluye los arrendamientos cuya expiración se rige por la Ley de Inquilinato (art. 399 CPC). Esa expiración se tramita por el proceso abreviado, sea cual sea la cuantía (art. 400 CPC).

La demanda se presenta por escrito, con fecha y firma. Debe decir el juzgado, la identidad de las partes y sus domicilios, los hechos en que se basa y la petición precisa. Las pruebas se proponen en la demanda, y los documentos necesarios se acompañan (art. 583 CPC).

Si el juicio lleva lanzamiento, el inquilino demandado no puede apelar ni recurrir en casación sin acreditar por escrito que ha pagado las rentas vencidas y las que debe adelantar. Si deja de pagar durante el recurso, el recurso se declara desierto (art. 552 CPC).

Firme la sentencia que da la razón al arrendador, el lanzamiento se ejecuta contra todos los que ocupen la casa. Se entiende efectuado solo cuando se entrega la casa totalmente desocupada. Si el vencido vuelve a ocupar la casa en los seis meses siguientes, se puede pedir un nuevo lanzamiento (art. 600 CPC).

Qué hacer

1. Pida un contrato escrito en el que consten los datos de las partes, de la casa, de la renta y de la forma de pago (art. 23 LI).
2. Exija un recibo firmado por cada mensualidad. Si no se lo dan, guarde las pruebas de pago (art. 26 LI).
3. Si el arrendador pide un aumento, revise primero el valor del inmueble. Si excede de cuarenta mil lempiras, el alquiler es de libre contratación; si no, aplican los límites de la ley y puede pedir la fijación de la renta al juzgado (art. 11 LI, art. 12 LI).
4. Si quiere rebaja, pídala por escrito al juzgado de inquilinato o al tribunal competente (art. 13 LI).
5. Si el arrendador se niega a recibir la renta o a extender recibo, consigne el pago en el juzgado (art. 27 LI, art. 47 LI).
6. Si recibe un aviso de desocupación, revise la causal del artículo 51 y si cumplió el aviso de tres meses cuando corresponde (art. 51 LI, art. 53 LI).
7. No desocupe por presión. Solo la sentencia puede terminar el arriendo (art. 51 LI, art. 8 LI).