Código Civil

Es nula la convención que estipule para el acreedor, en caso de no cumplimiento del deudor, el derecho de apropiarse los bienes hipotecados.

Es permitido renunciar en la escritura de hipoteca los trámites del juicio ejecutivo. En tal caso se procederá, desde luego, a la venta judicial, sirviendo de base el precio fijado por las partes en la escritura; si no se hubiese fijado el precio, se establecerá por peritos.

Realizada la venta judicial, el deudor podrá hacer valer, en vía ordinaria, los derechos que le asistan a causa de la ejecución; pero sin que por eso deje de quedar firme la venta del inmueble hecha a favor de un tercero.

Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte del gravamen de que cada una deba responder.

Fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos, y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos.

Lo dispuesto en el artículo anterior se entenderá sin perjuicio de que, si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, puede el acreedor repetir, por la diferencia, contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder; pero sin prelación en cuanto a dicha diferencia sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas.

La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición y desde un día cierto, o hasta un día cierto, o por una obligación condicional. Otorgada bajo condición suspensiva o de día cierto, no tendrá valor sino desde que se cumpla la condición o desde que llegue el día; pero cumplida la condición o llegado el día, será su fecha la misma en que se hubiere tomado razón de ella, en el Registro de la Propiedad. Si la hipoteca fuese por una obligación condicional, y la condición se cumpliese, tendrá efecto retroactivo al día de la convención hipotecaria.

El que hubiese enajenado un inmueble bajo una condición resolutoria, no puede hipotecarlo antes del cumplimiento de la condición resolutoria.

Las inscripciones y cancelaciones de las hipotecas se sujetarán a las reglas establecidas en el Instituto de la Propiedad (IP), para las inscripciones y cancelaciones en general, sin perjuicio de las especiales contenidas en este Capítulo

Los que no pueden válidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la hipoteca constituida por un incapaz puede ser ratificada o confirmada con efecto retroactivo, cesando la incapacidad.

Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles.

Solo podrán ser hipotecados:

1. Los bienes inmuebles.

2. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase.

Podrán hipotecarse, pero con las restricciones que a continuación se expresan:

1. El edificio construido en suelo ajeno, el cual, si se hipotecare por el que lo construyó, será sin perjuicio del derecho del propietario del terreno; y entendiéndose sujeto a tal gravamen solamente el derecho que el mismo que edifico tuviere sobre lo edificado.

2. El derecho de percibir los frutos en el usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.

3. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.

4. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar, quedando siempre a salvo la prelación que tuviere para cobrar su crédito aquel a cuyo favor este constituida la primera hipoteca.

5. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real, siempre que quede a salvo el de los demás partícipes en la propiedad.

6. Los ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, cuya explotación haya concedido el gobierno por diez años o más, y los edificios o terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, pero quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario.

7. Los bienes pertenecientes a personas que no tienen la libre disposición de ellos, en los casos y con las formalidades que prescriben las leyes para su enajenación.

8. El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre él de la resolución del mismo derecho.

9. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los dos (2) casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito, sin que pueda perjudicar los derechos de los interesados en el mismo, fuera del hipotecante.

No se podrán hipotecar:

1. Los frutos y rentas pendientes, con separación del predio que los produzca.

2. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios.

3. Los títulos de la deuda del Estado o de los Municipios, y las obligaciones y acciones de Banco, Empresas o Compañías de cualquier especie.

4. El derecho real en cosas que, aun cuando se deban poseer en lo futuro, no estén aun inscritas a favor del que tenga el derecho a poseer.

5. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose en todo caso la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.

6. El uso y la habitación.

7. Las minas, mientras no se haya obtenido el título de la concesión definitiva, aunque estén situadas en terreno propio.

Pueden obligarse hipotecaria mente los bienes propios para la seguridad de una obligación ajena; pero no habrá acción personal contra el dueño, si éste no se ha sometido expresamente a ella.

Si la obligación por la que un tercero ha dado una hipoteca fuese declarada insubsistente por adolecer de nulidad relativa, la hipoteca será válida.

Cada uno de los condueños de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble común, o una parte materialmente determinada del inmueble; pero los efectos de tal constitución quedan subordinados al resultado de la partición o licitación entre los condueños.

Cuando el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a ser por la división o licitación, propietario de la totalidad del inmueble común, la hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente tenía en el inmueble.

El que no tiene sobre un inmueble más que un derecho sujeto a una condición, rescisión o resolución, no puede constituir hipoteca sino sometida a las mismas condiciones, aunque así no se exprese.

La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será válida, ni por la adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia de que aquél a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal.

La nulidad de la hipoteca constituida sobre inmuebles ajenos, puede ser alegada no sólo por el propietario del inmueble, sino aun por aquellos a quienes el constituyente hubiese vendido el inmueble después de ser dueño de él, y aun por el mismo constituyente, a menos que hubiese obrado de mala fe.

La hipoteca registrada conserva el derecho del acreedor sobre el inmueble hipotecado por el término de diez (10) años, si antes no se revocare. No obstante la hipoteca registrada conserva el derecho de él Estado, y las instituciones centralizadas y descentralizadas, sobre el inmueble hipotecado y sobre la empresa por el término de treinta (30) años, si antes no se revocare.

La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito como los intereses, si estuvieren determinados en la obligación; salvo lo dispuesto en el Artículo 2112. Al constituirse la hipoteca por un crédito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta. La indicación de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designación de su importe, es sin efecto alguno.

Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar la finca hipotecada, y aun quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador, con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviera satisfecha, la cual, con los intereses, se deducirá del precio. Si el comprador no quisiere la finca con esta carga, se depositará su importe con los intereses que le correspondan, para que sea pagado el acreedor al vencimiento de los plazos pendientes.

El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de disposición material o jurídica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.

La hipoteca da al acreedor derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido. Mas para que esta excepción surta efecto a favor del tercero, deberá hacerse la subasta con citación personal de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remanente en el orden que corresponda. El Juez, antes de proceder a la venta, hará que el Registrador certifique las inscripciones de las otras hipotecas que afecten la propiedad que se pretende subastar. El Juez, entre tanto, hará consignar el dinero.

El tercer poseedor puede ser demandado para el pago de la hipoteca constituida sobre la finca que después pasó a sus manos con este gravamen, y no tendrá derecho para que se persiga primero a los deudores personalmente obligados.

El tercer poseedor, propietario de un inmueble hipotecado, goza de los términos y plazos concedidos al deudor, y la deuda hipotecaria no puede serle demandada sino cuando fuese exigible a este último. Pero no aprovechan al tercer poseedor, los términos y plazos dados al deudor fallido, para facilitarle el pago de los créditos de la quiebra o concurso.

El tercer poseedor es admitido a excepcionar la ejecución del inmueble, alegando la no existencia, o la extinción de la deuda hipotecaria, como la nulidad de la inscripción o enajenabilidad de la deuda.

El tercer poseedor no puede exigir que se ejecuten antes otros inmuebles hipotecados al mismo crédito que se hallen en poder del deudor originario, ni oponer que el inmueble que posee reconoce hipotecas anteriores que no alcanzan a pagarse con su valor.

El tercer poseedor que fuere desposeído del inmueble o que lo abandonare a solicitud de los acreedores hipotecarios, será plenamente indemnizado por el deudor, con inclusión de las mejoras que hubiere hecho en el inmueble.

El tercer poseedor no goza de la facultad de abandonar los bienes hipotecados y exonerarse del juicio, cuando por su contrato de adquisición o por un acto posterior, se obligó a satisfacer el crédito.

Los acreedores hipotecarios, aun antes de la exigibilidad de sus créditos, están autorizados a ejercer contra el tercer poseedor todas las acciones que les corresponderían contra el deudor mismo para impedir la ejecución de actos que disminuyan el valor del inmueble hipotecado.

Los arrendamientos hechos por terceros poseedores serán respetados en los mismos casos en que lo son los hechos por el vendedor de la cosa.

Las servidumbres que el tercer poseedor tenía sobre el inmueble hipotecado antes de la adquisición que había hecho, y que se habían extinguido por la consolidación o confusión, renacen después de la expropiación; y recíprocamente, la expropiación hace revivir las servidumbres activas debidas al inmueble expresado, por otro inmueble perteneciente al tercer poseedor.

El tercer poseedor puede hacer valer, en el orden que le correspondan, las hipotecas que tenía adquiridas sobre el inmueble hipotecado, antes de ser propietario de él.

Los acreedores pueden demandar que el inmueble hipotecado se venda libre de las servidumbres que le hubiere impuesto el tercer poseedor.

La hipoteca se extingue junto con la obligación principal. Se extingue, asimismo, por la resolución del derecho del que la constituyó, o por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales. Se extingue, además, por la llegada del día hasta el cual fue constituida. Y por la cancelación que el acreedor otorgare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva en el Registro de Hipotecas.

Salvo el caso previsto en el párrafo segundo del Artículo 2137, de este Código, la hipoteca se extingue pasados diez (10) años, desde su inscripción en el Registro de la Propiedad, si antes no se renovare.

La consignación de la cantidad debida, hecho por el deudor a la orden del acreedor, extingue la hipoteca en cuanto tuviere fuerza de pago.

La hipoteca se extingue por la renuncia del acreedor, declarada en escritura pública; el deudor, en tal caso, tendrá derecho a pedir que así se anote en el registro hipotecario y en la matriz y primera copia de la escritura de la deuda.

Cuando se confundan los derechos de acreedor hipotecario y dueño, por el mismo hecho queda extinguida la hipoteca, bastando que al inscribirse la escritura o título que produce la confusión se anote en el lugar correspondiente la cancelación que se ha verificado.

Derogado

El codeudor o coherederos del deudor que hubiese pagado su cuota en la hipoteca, no podrá exigir la cancelación de la hipoteca, mientras la deuda no esté totalmente pagada. El coacreedor o coheredero del acreedor, a quien se hubiese pagado su cuota, tampoco podrá hacer cancelar la hipoteca, mientras los otros coacreedores o coherederos no sean enteramente pagados.

El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca.

Si el inmueble hipotecado tiene edificios, y éstos son destruidos, la hipoteca sólo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si éste es reconstruido, la hipoteca vuelve a gravarlo.

Las hipotecas renacen con el crédito si se hubiese declarado nulo el pago.

De cualquier manera que renazca la hipoteca, debe inscribirse nuevamente para que continúe produciendo sus efectos.

Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito. En caso de duda, ambigüedad o indeterminación, se entiende que el interés del dinero es el legal.

El contrato de anticresis es nulo si no se constituye por escritura pública inscrita.