Ley de Inquilinato

El Estado reconoce la función social de la propiedad privada y, en tal virtud, se declara de interés público el arrendamiento de viviendas y de locales urbanos y sub-urbanos que regula la presente Ley.

Los derechos otorgados a los inquilinos por esta Ley son irrenunciables; en consecuencia, serán nulas las disposiciones contractuales o de cualquier otra índole que los supriman, contraríen, restrinjan o disminuyan. Sin embargo, son renunciables los derechos que correspondan al arrendador con respecto al inquilino o arrendatario, sea que se trate del propietario del Inmueble o del Sub-Arrendador.

En los casos no previstos por esta Ley, las controversias se resolverán aplicando las disposiciones del Código Civil, la costumbre y equidad, el Código de Procedimientos Civiles y los principios generales del derecho.

Para todos los efectos de esta Ley se consideran por:

a) Arrendador: Es no solamente el propietario sino también todo aquel que tiene la facultad de conceder, a título oneroso, el goce de bienes inmuebles urbanos y suburbanos o parte de éstos;

b) Inquilino o arrendatario: La persona natural o jurídica que ocupa en arrendamiento o subarrendamiento bienes inmuebles urbanos y suburbanos, o parte de éstos;

c) Viviendas: Los inmuebles urbanos y suburbanos o parte de los mismos, dados en alquiler, para destinarlos a habitación del inquilino y del grupo familiar que con él convive;

d) Locales: Los inmuebles urbanos y suburbanos o parte de los mismos, destinados a fines privados, industriales, profesionales o comerciales, y en general, negocios o de cualesquiera otra naturaleza, sean o no de indole lucrativa, siempre que no tengan el carácter de viviendas;

e) Mesones o cuarterías: La serie de tres o más piezas habitadas por familias distintas, que tengan los servicios sanitarios en común;

f) Alquiler, precio o renta: La suma que haya de pagarse por el inquilino a cambio del uso a que se destinen los bienes arrendados.

Cuando un mismo inmueble se destine para vivienda y local, se regirá por las disposiciones relativas a la vivienda.

No estarán sometidas a las disposiciones de esta Ley las relaciones entre empresarios de hoteles, hospedajes o similares, y los usuarios de dichos servicios, que se normarán por un régimen especial.

Esta Ley no se aplicará a viviendas o locales amueblados, reputándose como tales los que comprendan en el arrendamiento o en el subarrendamiento mobiliario con valor mayor de mil quinientos lempiras, sin incluirse en dicha cantidad los equipos y artefactos destinados al servicio permanente del inmueble. El valor real del mobiliario será fijado, en su caso, por el Juez competente, a solicitud del arrendador o del inquilino, aplicando para tal efecto, por analogía, lo que esta Ley dispone en cuanto al avalúo de viviendas y locales.

Se prohibe aumentar la renta de las viviendas o locales, debiendo mantenerse como máximo el alquiler que hubiere estado pagando el arrendatario antes de la vigencia de esta Ley, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Nº 11 de 29 de abril de 1965, emitido por la Asamblea Nacional Constituyente. El arrendador no podrá exigir al inquilino la desocupación del inmueble por causales no autorizadas, ni coaccionarlo de cualquier otra manera ilegal para que desocupe el bien arrendado. Quienes contravengan estas disposiciones incurrirán en las sanciones establecidas en la presente Ley.

Los alquileres vigentes al entrar a regir esta Ley, solamente podrán aumentarse cuando el propietario del bien raíz hubiere efectuado nuevas construcciones, ampliaciones o mejoras de importancia. En tales casos, y para los efectos del cómputo de la renta a que se refiere el Artículo 21 de esta Ley, el valor real que el inmueble tenía anteriormente se elevará en una suma igual a la efectivamente invertida en dichas obras. El derecho de aumento a que se refiere este artículo se sujetará al trámite que por esta Ley se concede para obtener la rebaja de alquiler.

Los inmuebles que se destinen al arrendamiento o que se construyan para tal fin, durante la vigencia de esta Ley, deberán sujetarse para la fijación de la renta a lo estipulado en el Artículo 21.

Será de libre contratación el alquiler de las viviendas o locales cuando el valor real y total del inmueble en que estén comprendidos exceda de cuarenta mil lempiras, exceptuándose de esta disposición los mesones o cuarterías.

Todo inquilino que no estuviere conforme con el importe de la renta que le correspondiere pagar de acuerdo con los Artículos 8 y 9 de la presente Ley, y que no hubiere podido llegar a un arreglo con el arrendador, tendrá derecho a promover las diligencias correspondientes a fin de que dicha renta sea rebajada y de que se aplique a la vivienda o local que aquel ocupare, la renta máxima que el tribunal competente fijará, de conformidad con el siguiente artículo.

El inquilino interesado en obtener rebaja del alquiler que estuviere pagando, la solicitará por escrito al Juzgado de Inquilinato en la capital y en San Pedro Sula, o a los tribunales competentes, en los departamentos de la República. La rebaja podrá obtenerse conciliatoriamente ante el Juez o por resolución judicial mediante la aplicación, al avalúo o reavalúo de los bienes arrendados, de las cuotas que se fijan en el Artículo 21.

El avalúo o reavalúo, en su caso, se efectuará por perito o peritos, designados por el Juez competente; debiendo recaer su nombramiento en personas calificadas, propuestas por una dependencia estatal o municipal y cuyos servicios serán prestados gratuitamente.

El perito o peritos, dentro del término máximo de cinco dias desde la fecha en que se les hubiere notificado el nombramiento, procederán, previa inspección ocular del inmueble de que se trate, a practicar el avalúo o reavalúo correspondiente y los comunicarán al Juez en comparecencia verbal o por escrito y, en todo caso, bajo juramento legal.

Si el avalúo o reavalúo fijado en el peritaje fuese diferente que el consignado en el catastro distrital o municipal para la totalidad del inmueble, el Juez que conoce de la solicitud de rebaja de alquileres lo comunicará a la Oficina de Catastro correspondiente dentro del tercer día, a fin de que sin demora se efectúe el cambio en el valor declarado del inmueble. Las sumas declaradas en el catastro distrital o municipal, no influirán en la fijación de los valores a que se refiere esta Ley.

Todo avalúo o reavalúo se limitará al inmueble arrendado cuya rebaja de alquiler se hubiere solicitado.

Cuando en virtud del avalúo o reavalúo del inmueble proceda la rebaja de la renta, el Tribunal la determinará de conformidad a lo estipulado en el Artículo 21 de esta Ley.

No podrá concederse rebaja de alquiler sobre un mismo inmueble sino después de un año de haberse resuelto negativamente la solicitud de rebaja anterior, y de dos años si la resolución hubiere sido afirmativa.

Las rebajas resueltas definitivamente por el Tribunal, principiarán a regir, el día en que deba pagarse el próximo vencimiento de alquiler.

La renta mensual que deberá fijar el Tribunal respectivo, en los casos que señala esta Ley, será igual a un dos y medio por millar (2.5‰) del valor del terreno en que está ubicado el inmueble, más la cantidad que resulte de aplicar al valor de la construcción una tarifa, conforme a la clase de material utilizado, y de la manera siguiente: De doce y ocho décimos por millar (12.8‰) si fuese de madera; de once y siete décimos por millar (11.7‰) si es de bahareque; de nueve y seis décimos por millar (9.6‰) si fuese de adobe; y, de nueve por millar (9.0‰) si fuese de mampostería o concreto. La tabla del párrafo anterior, se aplicará solamente a los bienes inmuebles que tengan instalaciones permanentes de agua potable y servicios sanitarios, adecuados para uso del inquilino; si no está dotado el inmueble de tales servicios, el Tribunal respectivo, al fijar la renta, aplicará solamente el setenticinco por ciento (75%) del cómputo total de la tabla antes mencionada. En las construcciones de materiales combinados o en aquellas en que se usen materiales diferentes de los espcificados, el perito valuador establecerá las tarifas proporcionalmente a las aquí señaladas. En el caso de locales destinados a fines comerciales o industriales, la tarifa será de nueve por millar (9.0‰).

La renta continuará pagándose, en todo caso, por mensualidades vencidas, y cada pago periódico de renta producirá automáticamente una prórroga del contrato por el mismo lapso que medie entre dos vencimientos sucesivos de alquileres. Toda estipulación en contrario será nula.

Todo contrato de arrendamiento o subarrendamiento que se celebre desde la vigencia de esta Ley, deberá constar por escrito y expresar el nombre y generales del arrendador y del arrendatario, los datos necesarios para la indentificación del inmueble arrendado, la renta, la forma de su pago y todas las modalidades del convenio.

La falta de contrato escrito de arrendamiento o de subarrendamiento, celebrado con posterioridad a la vigencia de esta Ley, será imputable al arrendador o subarrendador, quien incurrirá por esa omisión en una multa equivalente a un mes de renta.

Los contratos de arrendamiento o subarrendamiento que no se formalicen en escritura pública, deberán redactarse por triplicado, destinándose el original para el arrendador; una copia para el inquilino y otra para el Juzgado competente.

El arrendador queda estrictamente obligado a extender y a entregar en el acto del pago al inquilino un recibo firmado por cada mensualidad de alquiler que perciba. La violación de este artículo hará incurrir al arrendador en una multa equivalente a un mes de renta. Los recibos a que se refiere este artículo podrán extenderse en papel común, cualquiera que fuese su valor, pero deberán llevar adheridos timbres por un medio del uno por ciento de su valor, cuando éste exceda de treinta lempiras.

En el caso de que el arrendador se niegue a recibir la renta, ésta se depositará en el Tribunal respectivo, siempre que el inquilino adjuntare a la solicitud de consignación, el último recibo que acreditare el pago del alquiler correspondiente al mes anterior, o, caso contrario, siempre que la consignación se haga con base en las diligencias en que constare la consignación precedente. Toda consignación posterior a la primera se tramitará y resolverá en el mismo expediente, acumulándola a las diligencias, a menos de que éstas se encontraren en diferentes instancias. Bastará el depósito para que cese como causal la mora en el pago, siempre que el inquilino no estuviere insolvente por más de dos mensualidades vencidas de alquiler.

Cualquier acto del arrendador de las personas que de él dependen, de sus administradores o encargados, que irregare perjuicio para el inquilino, tales como la suspensión de los servicios de agua y luz, o restricciones contrarias a la seguridad, bienestar, comodidad y salud del inquilino y de las personas que con él conviven, hará incurrir al arrendador en las sanciones que establece esta Ley.

No tendrán validez alguna los pagarés, letras de cambio, o cualquier otro documento similar, firmado o aceptado por el inquilino o miembros de su familia que conviven con él, en favor del arrendador o persona designada por éste, si se acreditare que tal documento constituye un medio para burlar la renta legalmente fijada.

El contrato de subarrendamiento se rige por las mismas disposiciones que esta Ley establece para el contrato de arrendamiento. Quien diere en subarrendamiento partes de un inmueble no podrá percibir, en total, por aquel concepto, más del veinte por ciento (20%) del alquiler que deba pagar al arrendador, incluyéndose el alquiler correspondiente a la vivienda o local que el subarrendante ocupare. La acción para valuar éstos, corresponderá tanto al arrendador como a los inquilinos.

Los subarrendatarios no tendrán más derechos que los directamente contraídos con el subarrendador. Por consiguiente, deberán desocupar el inmueble arrendado a más tardar el día en que lo haga éste, a menos de que celebren arreglo especial y escrito con el arrendador.

El arrendador de un inmueble o parte de éste, no podrá negarse a darlo en arrendamiento a familia con niños ni discriminar acerca de la raza, credo político, condición social o nacionalidad de los posibles inquilinos; siempre que éstos acreditaren previamente su solvencia total por concepto del contrato convenido con el arrendador de la vivienda o local que hubieren ocupado inmediatamente antes de solicitar el [ilegible] arrendamiento.

Cualesquiera actos o medidas coactivas que el arrendador ejecute para obligar al inquilino a la desocupación y que no hubieren sido acordados por el Tribunal competente se declararán ilegales y serán sancionados conforme al Código Penal. En consecuencia, se prohíbe a los arrendadores suspender temporal o definitivamente los servicios de agua potable o de luz eléctrica, dejar al descubierto los techos de las viviendas y locales, remover sus pisos, obstruir sus desagües, impedir el uso normal y corriente de la cocina y de los servicios sanitarios, y quitar puertas, ventanas o rejas sin justa causa y anuencia previa de los inquilinos, a menos que el arrendador hubiere obtenido autorización previa, de conformidad con la Ley.

Para dar en arrendamiento viviendas o locales, el arrendador deberá obtener autorización escrita de la Dirección General de Salud Pública, en la capital y de las correspondientes Autoridades Sanitarias en los departamentos, en la que conste que el bien reúne las condiciones sanitarias mínimas exigibles por esta Ley y los reglamentos respectivos. Esta autorización deberá extenderse en un término no mayor de diez (10) días contados de la fecha de recepción de la solicitud.

No podrá concederse autorización sanitaria para el arrendamiento de viviendas o locales que carecieren de piso artificial en toda la extensión del área cubierta.

Cuando se arrienden viviendas o locales que den a la calle y que no tengan acceso a los servicios interiores, el arrendador estará obligado a proveerlos de sus propias instalaciones sanitarias.

A petición de parte, el Tribunal competente fijará al obligado un plazo de sesenta (60) días para que proceda a la construcción de pisos o a la instalación de los servicios mencionados en los artículos anteriores. En caso de imposibilidad o negación del obligado, el inquilino podrá hacer por su cuenta cualesquiera de los trabajos a que se refiere este artículo, cuyo costo, debidamente comprobado, descontará de los alquileres en la forma que fije el Juez respectivo.

Todo inquilino gozará del derecho de poner fin al contrato de arrendamiento o subarrendamiento de la vivienda o local que ocupare, siempre que diere aviso escrito o lo notificare al arrendador por las vías legales, por lo menos, con sesenta (60) días de anticipación si se tratare de locales. Tal aviso no podrá darse legalmente por inquilinos que no estuvieren solventes por el pago de alquileres. En todo caso, el inquilino queda obligado a permitir a cualesquiera interesados, autorizados en nota escrita por el arrendador, visitar el bien arrendado para inspeccionarlo, dentro del término comprendido entre la fecha de la notificación y el día en que aquél lo proyectare desocupar. El inquilino que no diere estas facilidades será sancionado conforme a esta Ley.

El arriendo de casas destinadas a alquileres por piezas separadas, con servicios comunes, conocidas con el nombre de mesones o cuarterías, quedará sujeto, en lo pertinente, a las disposiciones de la Sección Primera de este Capítulo, así como a las disposiciones especiales de esta Sección.

Pueden intervenir en el arriendo de mesones y quedan sujetos a estas disposiciones: el arrendador, el arrendatario, el mesonero y el subarrendatario.

Cuando una persona da en arrendamiento un mesón se presume de derecho que concede la autorización para subarrendar y las causales de orden personal que puedan dar por terminado el contrato principal de arrendamiento entre arrendador y arrendatario, no efectarán las condiciones de los subarrendatarios.

El mesonero es la persona que tiene a su cargo la vigilancia y cuidado del mesón. Cuando esta persona ocupe una de las piezas sin pagar en efectivo el alquiler, no se entenderá que tiene la calidad de inquilino, salvo que así se exprese en su contrato de trabajo y el arrendador del mesón declare que la habitación es cedida como parte de remuneración.

El contrato celebrado por un inquilino de una pieza de mesón, se entenderá que continúa con el grupo familiar que con él convive en dicha pieza en los casos de muerte, incapacidad o ausencia prolongada de aquél. Para gozar de este beneficio el inquilino señalará en el contrato o designará por escrito al Juez respectivo, la persona que representará al grupo en sus relaciones con el arrendador. Si la persona designada hubiere fallecido, o estuviere incapacitado o ausente, los miembros del grupo familiar tendrán facultad para hacer por sí mismos dicha designación, todo sin perjuicio de no interrumpir el cumplimiento regular de las obligaciones del contrato.

La renta de las piezas de los mesones no podrá exceder del precio vigente al entrar a regir esta Ley, que haya resultado del estricto cumplimiento del Decreto Nº 11 del 29 de abril de 1965, emitido por la Asamblea Nacional Constituyente. Para asegurar el cumplimiento de esta disposición, los propietarios, arrendadores o subarrendadores de mesones presentarán al Juzgado correspondiente, una declaración que contendrá los siguientes datos:

1) Dirección exacta del mesón, expresando el nombre con que es conocido, si lo tuviere.

2) Total de las piezas de que se compone, su número de orden, y último alquiler pagado por cada una de ellas.

3) Nómina de los inquilinos actuales a la fecha de la declaración.

4) Número de servicios sanitarios y demás instalaciones con que cuenta.

5) Nombre del mesonero, si lo hubiere, indicando si paga su pieza en efectivo o la recibe como parte de su remuneración; y,

6) Nombre de la persona o personas autorizadas para recibir el valor de los alquileres. Si el mesón estuviere arrendado a una sola persona, cumplirá al arrendador con sólo indicar el nombre completo y dirección del arrendatario general y corresponderá a éste la obligación de presentar la declaración a que se refiere este artículo. Estas declaraciones deberán presentarse a más tardar quince (15) días después de que entre en vigencia la presente Ley. El juzgado podrá comprobar por los medios que estime conveniente la veracidad de tales declaraciones. El responsable de presentar la declaración que no la hiciere en tiempo, será requerido a hacerlo, concediéndole la autoridad señalada en este artículo, tres (3) días de gracia a partir de la fecha de la notificación.

Todo contrato de arrendamiento o subarrendamiento de una pieza de mesón deberá constar por escrito y contendrá por lo menos

1) Nombre completo, edad, profesión u oficio, domicilio del arrendador y detalles de su Tarjeta de Identidad o documento similar si fuese extranjero.

2) Las designaciones del numeral anterior respecto del inquilino.

3) El nombre del mesón, si lo tuviere, y el número de la pieza arrendada.

4) El precio, alquiler o renta.

5) El nombre de la persona o personas autorizadas para recibir la renta.

6) La designación por parte del inquilino de la persona que representará al grupo familiar en los casos contemplados en el Artículo 43 de esta Ley; y,

7) El lugar y fecha del otorgamiento. El contrato será firmado por los otorgantes y si alguno de ellos no supiere o no pudiere firmar, estampará su huella digital.

El contrato se otorgará por triplicado, debiendo quedar el original en poder del arrendador, una copia para el inquilino y otra será remitida por el arrendador al Juzgado competente, dentro de los cinco (5) días siguientes al de su celebración, salvo lo dispuesto en el Artículo 25 de esta Ley.

Es obligación del arrendador extender recibo de todo pago que se le haga, y el inquilino tendrá derecho a exigir sue se cumpla con esta disposición. Si el arrendador se negare a extender recibo en la forma prescrita, el inquilino se abstendrá de verificar el pago, debiendo depositar la renta adeudada en el Juzgado correspondiente, en cuyo caso dicha autoridad extenderá el recibo y anotará el pago en un libro de depósito de alquileres, haciendo mención del número de asiento en el reverso del ejemplar del contrato de arrendamiento que posea el inquilino; trámite que se ajustará a lo prescrito en el Artículo 27 de esta Ley.

En el arriendo de piezas de los mesones, el pago del alquiler será por meses, pero si el inquilino ocupare la pieza solamente parte de los días del mes, pagará la parte proporcional de alquiler correspondiente a la fracción del mes que haya habitado. Si el arriendo comenzara en un día posterior al primer día del mes, se pagará la renta correspondiente a los días que transcurran hasta el último día de dicho mes, y de allí en adelante se aplicará la regla establecida en este artículo, si el arrendador aceptare pagos parciales, no por eso se entenderá que el arriendo ha sido contratado en forma distinta a la aquí prescrita.

Cuando dentro de un período de doce (12) meses consecutivos, el arrendador o arrendatario general de un mesón incurra por lo menos en tres (3) infracciones por no extender recibo de los pagos totales que le hagan sus inquilinos, el Juzgado, al imponer la multa que corresponda por la última infracción, decretará que todo pago que en lo sucesivo hubieren de hacerlo los inquilinos, sea hecho ante tal autoridad, a la orden del arrendador, prohibiéndose a este último exigir pago alguno directamente a los inquilinos.

Cada mesón deberá estar dotado por lo menos de un servicio y las correspondientes instalaciones sanitarias por cada tres habitaciones.